“Il nuovo ruolo del condominio”

“Il nuovo ruolo del condominio”

“Il nuovo ruolo del condominio”

IL NUOVO RUOLO DEL CONDOMINO

Convegno CCIAA 20 marzo 2013

RIFERIMENTO AL CONDOMINO – BENI DEL CONDOMINIO

Sin da subito si evidenzia che il legislatore evidenzia il ruolo attivo del condomino sia per quanto concerne la sua proprietà individuale sia per le parti condominiali, sia ancora per la convocazione dell’assemblea, attribuendo in varie fattispecie la facoltà di chiamare la riunione di condominio individualmente e senza dover rivolgere la richiesta, unitamente a altro condomino con i requisiti prescritti dall’art. 66 disp. Att. C.c., all’amministratore

Poicè uno dei prinicipi della novella è la trasparenza della gestione amministrativa e contabile dell’edificio, il singolo ha il diritto di informativa a tutto campo, sia per i documenti contabili, sia per le operazioni poste in essere dal mandatario dello stabile-

Il riferimento è alla persona del condomino, in quanto titolare di un alloggio o comunque di un’unità immobiliare in un edificio costituito da più soggetti, assumendo una maggiore centralità di ruolo

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I CINQUE AMBITI DEL CONDOMINO 

Si possono distinguere cinque diversi ambiti che interessano il singolo condomino:

  1. L’ambito inerente la sua proprietà individuale, quindi la sua unità abitativa
  2. il  diritto di informativa
  3. L’ambito della gestione del condominio
  4. La facoltà di richiedere la convocazione assembleare
  5. L’impugnazione delle deliberazioni di assemblea e delle tabelle millesimali

 

Viene qui affrontato il tema inerente l’ambito della proprietà individuale per la sua portata innovativa

 

AMBITO DELLA PROPRIETA’ DEL CONDOMINO

Diverse sono le norme introdotte dalla Novella in tema di coesistenza della proprietà del singolo condomino e delle parti in condominio 

 

Vediamo singolarmente

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Art. 1122 c.c. :Le opere su parti di proprietà o uso individuale 

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

 

Il nuovo art. 1122 c.c. stravolge la precedente disposizione, come è desumibile già dal titolo.

Mentre prima la Rubrica era“Opere su parti dell’edificio di proprietà comune”, l’attuale è“Opere su parti di proprietà o uso individuale”.

COESISTENZA PROPRIETA’ SINGOLA E QUELLA COLLETTIVA

Oggetto della disposizione è l’esercizio del diritto di proprietà del condomino sulla propria unità immobiliare, esercizio che deve essere rispettoso delle parti comuni. Il presupposto è la proprietà del singolo in considerazione del fatto che l’immobile è all’interno di una struttura condominiale.

l’art. 1122 c.c. vuole prevenire eventuali contenziosi.

Nell’edificio composto da una collettività di individui, la proprietà individuale è, per natura, limitata dalla struttura condominiale.

Lo stesso vale per i beni che –oggettivamente, per la loro funzione o destinazione- potrebbero essere definiti condominiali ma che vi sono stati sottratti in ragione di un atto di disposizione. Questo è il significato da attribuire alla locuzione “parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale”.

Essendo destinate al servizio di un solo condomino o attribuiti in proprietà esclusiva, gli interventi di cui possono costituire oggetto non possono ledere le parti comuni dell’edificio.

 

PREVALENZA DEI BENI COMUNI

Da questa norma sono desumibili il principio di PREVALENZA DEI BENI COMUNI

La proprietà individuale si può scontrare con i principi di tutela condominiale: nell’eventuale conflitto, prevale la salvaguardia del condominio e degli altri condomini, vietando l’intervento al singolo.

 

SALVAGUARDIA: STABILITA’ SICUREZZA E DECORO ACHITETTONICO

I parametri di riferimento sono sanciti in termini generali e assoluti: l’intervento deve obbligatoriamente essere tale da rispettare, in generale, la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, non potendo recare comunque pregiudizio all’edificio sotto questi aspetti. Inoltre non deve recare danno alle parti comuni.

La definizione di decoro architettonico è

  • il complesso armonico della struttura dell’edificio e delle sue parti.(es. recente,Tribunale Bologna, 6 aprile 2011, n. 1064; Tribunale Roma, 23 marzo 2011, n. 6130);
  • è l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. civ. Sez. II, 22/01/2004, n. 1025 ; Cass. civ. Sez. II, 16/01/2007, n. 851)

 

DANNO CONCRETO E NON PERICOLO DI DANNO

La norma non pare richiedere che vi sia pericolo di danno alle parti condominiali in relazione ai lavori che il singolo condomino sta eseguendo, dovendo ricorrere il danno concreto o la certezza che esso si verifichi quando gli interventi sono terminati o stanno per essere terminati.

 

PREVENTIVA NOTIZIA DEGLI INTERVENTI DA PARTE DEL CONDOMINO 

In ogni caso il condomino che vuole eseguire gli interventi deve dare preventiva notizia per qualsiasi tipologia di intervento all’amministratore che ne riferisce all’assemblea

L’indicazione “in ogni caso” richiede l’informativa all’amministratore a tutto campo.

 

SILENZIO DEL CONDOMINO CHE ESEGUE INTERVENTO

Nel caso di silenzio del condomino, nulla vieta che, conosciuta la sua intenzione di procedere a questi lavori o conosciuta la data prefissata per l’inizio dell’intervento o –ancora- predisposto o intrapreso il lavoro, gli altri condomini possano riferirne all’amministratore affinché il medesimo ponga in essere ogni provvedimento che ritenga opportuno. L’amministratore, in autonomia, potrebbe agire in sede giudiziale a tutela del condominio ex art. 1130 n. 4 c.c.

 

Ci si domanda se vi possa essere una sanzione nel caso in cui l’interessato non proceda a questa comunicazione. Il legislatore tace sul punto.

 

POSSIBILI REAZIONI DELL’AMMINISTRATORE PER LESIONE DEI BENI COMUNI

Se l’intervento lede gli interessi condominiali tutelati dalla norma l’amministratore può diffidare il condomino dal proseguire nell’esecuzione delle opere

 

L’amministratore può richiedere anche il ripristino della status quo ante,

  • sia convocando apposta assemblea
  • sia agendo in via giudiziale (compimento di un atto conservativo ex art. 1130 n. 4 c.c.)

 

L’art. 1122 c.c. prescrive solo che l’amministratore riferisce all’assemblea, una volta ricevuta la comunicazione del singolo. Si tratta di disposizione singolare, visto l’interesse da salvaguardare che è richiesto dalla norma.

 

ASSEMBLEA

Non è prescritto a quale riunione sia tenuto a riferirne né che si debba trattare della prima assemblea utile.

Poiché l’amministratore è tenuto a darne semplice comunicazione all’assemblea, non occorre che l’avviso di convocazione indichi espressamente questo argomento all’ordine del giorno, potendo essere contemplato nella voce “varie ed eventuali”.

 

Se ne ricorre la fattispecie ex art. 1117quater di “tutela della destinazione d’uso” dei beni comuni in quanto si ha attività negativa che incide in modo sostanziale sulle parti comuni, si applica anche questa norma: l’amministratore o il singolo condomino possono individualmente

– diffidare il condomino,

– convocare l’assemblea o

– agire in via giudiziale

 

Sembra che l’assemblea non abbia potere decisorio ma ne debba solo prendere atto dell’iniziativa del singolo.

COSI’ NON E’ perché deve sempre prevalere l’interesse superiore della collettività dei beni comuni che devono essere salvaguardati ex art. 1102 c.c. nonché della sicurezza, stabilità e decoro architettonico. Si ricorda che non deve “recare” danno a queste parti comuni

Sarebbe stato più opportuno disporre che venisse convocata l’assemblea senza indugio o prevedere un richiamo al potere autonomo del mandatario dello stabile di porre in essere gli atti urgenti, così come sancito dall’art. 1135 c.c.

Si pensi ad esempio al caso in cui le opere intraprese dal condomino creino danno o pericolo alla stabilità e/o alla sicurezza dell’edificio o di alcune sue parti.

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Art. 1122 bis c.c.: Gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia di fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio  sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

– Per gli impianti di radio-telediffusione non centralizzati, in generale è previsto che non rechino pregiudizio mentre

– per le fonti di energia rinnovabili nulla è sancito in merito , anzi per queste ultima sancisce l’installazione in qualunque luogo comune purchè idoneo (idoneo nell’interesse del singolo)

 

INTENTO DELLA NORMA

L’intento è quello di adeguarsi alla realtà e di simultanea salvaguardia dell’edificio condominiale, contemplando qualunque tipologia di impianto non centralizzato atto a consentire l’accesso a qualunque genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

 

MINOR PREGIUDIZIO BENI COMUNI PER IMPIANTI TV

La realizzazione di questi impianti deve essere eseguita in modo tale da recare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni dell’edificio e alle unità immobiliari a cui non prestano servizio.

Questo principio è sancito non solo per l’installazione dell’impianto ma per tutta la sua collocazione sino a arrivare alle singole diramazioni delle utenze.

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La valutazione del minor pregiudizio è data dalla comparazione dei possibili luoghi dove poterli posizionare.

L’esito di quest’accertamento deve dare come risultato il luogo dove la struttura radiotelevisiva sia di minor fastidio

 

Il legislatore utilizza il termine pregiudizio e non “danno”, volendo far intendere che il pregiudizio deve essere minimo per il condominio.

 

Nell’analisi della norma sembra prevalere l’interesse del singolo all’impianto TV: verificati i luoghi può installarlo anche se c’è pregiudizio al condominio o ad altro condomino se il primo dimostra che ricorre “il minor pregiudizio”.

 

Sempre nell’ambito degli impianti TV il decoro architettonico assurge a limite assoluto. Esso deve essere sempre garantito, indipendentemente dalla fattispecie che viene in esame: la sua tutela è“in ogni caso”. Pare che questa garanzia sia da porre in via preventiva, dovendo esserne “preservato” il valore.

 

SALVE LE NORME DI RETI PUBBLICHE PER IMPIANTI TV

Resta salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Ciò significa che se queste disposizioni sanciscono una certa collocazione delle diramazioni e dei relativi impianti, potrebbe venire sacrificato l’interesse del condominio a favore della normativa pubblica. Pare che debba essere data prevalenza al rispetto della normativa pubblica, salvo verificare se nei casi concreti l’interesse della collettività possa essere azzerato difronte alle disposizioni normative di riferimento.

 

INSTALLAZIONE PER FONTI ENERGIA ANCHE SU PROPRIETA’ COMUNE PURCHE’ IDONEA

La produzione di energia di fonti rinnovabili viene considerata di primaria importanza. E’ consentita l’installazione dei relativi impianti anche da parte di un solo condomino su una superficie comune, purché idonea, sia essa il lastrico solare o un altro bene comune.

 

Non è concessa la costruzione di questi servizi individuali su proprietà individuale di altri condomini.

Il condomino è tenuto a comunicare l’intervento solo se esso comporta una modifica delle parti comuni, altrimenti sembra non essere in alcun modo soggetto a limiti o placet dell’assemblea  

 

MODIFICAZIONI ALLE PARTI COMUNI PER ENTRAMBI GLI IMPIANTI

Ove si rendano opportune modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico nonché le modalità di esecuzione degli interventi.

 

L’indicazione del “contenuto specifico” significa i termini concreti dell’intervento, compresa l’indicazione dell’estensione dei lavori sui beni condominiali.

Questo avviso da parte del condomino è al fine di permettere all’amministratore e all’assemblea di evidenziare all’interessato un eventuale intervento sostitutivo rispetto a quello preventivato dal singolo, di contenuto meno invasivo per le parti condominiali coinvolte dall’intervento. Così può essere anche per l’indicazione di un diverso luogo dove posizionare l’impianto.

 

ASSEMBLEA AH HOC?

Vi è un vuoto normativo, non essendo sancito alcun obbligo dell’amministratore di convocare appositamente l’assemblea o di attendere di porre questo tema come argomento all’ordine del giorno della prima assemblea utile.

La norma omette questo passaggio, sancendo subito cosa può decidere l’assemblea di condominio.

Stante il tenore letterale, si presume che l’amministratore abbia l’onere di riunire un’assemblea ad hoc in quanto

  • l’intervento del singolo interessa parti comuni dell’edificio di interesse diretto dell’assemblea
  • parlando di beni comuni, la titolarità spetta all’assemblea, trattandosi di sua specifica competenza
  • la riunione di condominio può indicare certe modalità di esecuzione, oltre a poter dettare particolari cautele per l’esecuzione dell’intervento..
  • E’ chiaro quindi che l’assemblea deve intervenire prima dell’inizio dei lavori.

 

Per poter dettare le regole alternative, la riunione deve deliberare con le maggioranze prescritte dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. cioè a maggioranza degli intervenuti alla riunione, che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio.

 

Ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condominio

 

Bisogna concludere che prevale l’interesse del singolo rispetto a quello del condominio?

E se l’assemblea non raggiunge la maggioranza cosa succede? Il singolo può installare l’impianto secondo le modalità da lui indicate nella comunicazione all’amministratore?

La norma si esprime non in termini di autorizzazione da parte del condominio ma di prescrizione di adeguate modalità alternative di esecuzione dei lavori, salvo l’ultimo comma dove si parla di “autorizzazione” che non è necessaria nel caso di impianto installato dal condomino nella sua proprietà .

 

ASSEMBLEA: SOLO INDICAZIONI DI SOLUZIONI ALTERNATIVE

Il condominio non può vietare l’intervento del singolo ma può indicare soluzioni alternative.

La norma si esprime in termini di possibilità dell’assemblea e non in termini di autorizzazione

L’assemblea “può” –come dice la norma-  decidere di imporre apposite cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o richiedere il rilascio di idonea garanzia per i danni che dovessero derivare alle parti comuni dall’esecuzione dell’intervento.

Significa che prevale l’interesse del singolo all’installazione dell’impianto?

 

La prestazione della garanzia per gli eventuali danni ha natura di deposito cauzionale di una somma di denaro. Nel caso in cui i danni paventati non si verifichino, la garanzia viene meno e il condominio ha l’obbligo di restituirne l’importo.

 

Ci si domanda se la garanzia sia aggiuntiva o alternativa alle altre misure che l’assemblea può indicare. Si ritiene più corretto considerarla aggiuntiva, anche perché la norma dice “altresì”

 

Anche qui la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico assurgono a parametri generali

 

Ci si domanda se la riunione di condominio non ritenga di dover richiedere le cautele previste dalla norma, non avendo da prescrivere alcunché al riguardo, sia comunque necessaria la verbalizzazione di aver ricevuto la comunicazione da parte del singolo in merito all’installazione dell’impianto e l’indicazione che se ne presta il consenso (non l’autorizzazione)

Si ritiene preferibile procedere a questa verbalizzazione in quanto

  • la riunione di condominio è stata convocata affinché la stessa ne prenda atto e
  • Eventualmente disponga ciò che ritiene meglio nell’interesse dell’edificio.
  • se così non fosse, gli interventi del singolo sarebbero sempre esposti al possibile rischio di azioni giudiziarie, non avendo ottenuto alcun riscontro dall’assemblea, non essendovene traccia nel verbale della riunione.

 

INDICAZIONE DELL’ASSEMBLEA DELL’USO DEL LASTRICO SOLARE O ALTRE PARTI COMUNI PER LE SOLE FONTI DI ENERGIA

Sempre la medesima assemblea può decidere, a richiesta degli interessati, di ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni ai fini dell’installazione degli impianti di energia.

Cosa significa “a richiesta degli interessati”?

Se solo un condomino è interessato l’assemblea non viene interpelllata sull’uso dei beni comuni per l’installazione di questi impianti?

Si ritiene che sia sufficiente solo una richiesta dovendo i beni comuni essere destinati al servizio della restante collettività.

Occorre pur sempre il rispetto del pari uso del bene comune, anche futuro o potenziale, ex art. 1102 cc

 

Il singolo che vuole installare l’impianto su uno dei beni comuni deve presentare apposita domanda in questo senso all’assemblea.

La deliberazione deve essere presa, anche qui, a maggioranza degli intervenuti rappresentanti i 2/3 dei partecipanti al condominio.

Anche qui ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condominio

 

SALVAGUARDIA CLAUSOLE REGOLAMENTO

La decisione del condominio deve salvaguardare le clausole del regolamento, ove vi siano, che hanno come oggetto le “diverse forme di utilizzo” delle superfici comuni coinvolte dagli interventi in esame.

 

Si ritiene che sia nel senso che lo spazio del lastrico solare (o di altro bene comune) deve permettere l’installazione di tanti impianti quanti sono i singoli condomini, alla luce del principio del pari uso del bene ex art. 1102 c.c. 

 

La locuzione finale non pare essere felice: non si comprende cosa debba essere inteso con il termine “comunque in atto”, potendosi anche qualificare come un riconoscimento di una situazione di fatto di un certo uso da parte dei condomini –tutti o alcuni di essi- del bene comune di riferimento.

 

E se l’uso del lastrico o di altro bene non è in atto (come dice la norma)? Anche qui bisogna ricordare il pari uso potenziale spettante in capo ai singoli condomini ex art. 1102 cc 

accesso alle proprietà individuali

L’accesso alle proprietà individuali deve essere consentito al fine di permettere l’esecuzione dei lavori, ove necessario, sia per la progettazione, sia per la realizzazione delle opere.

L’ingresso nei singoli alloggi deve essere permesso anche al solo fine dello studio di come attuare l’installazione degli impianti: in questo senso deve essere letto il termine “progettazione”. In caso di accesso negato, l’interessato può far intervenire l’amministratore o adire l’autorità giudiziaria. Ci si domanda se, dove ricorrono i presupposti, si può arrivare a ammettere anche il ricorso ai provvedimenti d’urgenza.

 

Ci si domanda, sul versante opposto, quale sia la ratio dell’obbligo di permettere l’accesso, trattandosi di proprietà privata del proprio alloggio?

Ci si domanda quale sia l’interesse concreto ad agire che deve ricorrere in sede giudiziale. Qual è l’interesse che deve prevalere e essere tutelato? Quello del condomino che vuole installare l’impianto o quello del condomino che non vuole tirbative del suo diritto di proprietà?

Perché deve prevalere l’interesse del singolo che vuole installare l’impianto rispetto all’interesse del condomino che non permette l’accesso? Alla base non c’è un interesse del condominio che giustifica quest’obbligo

 

PROPRI IMPIANTI DEL CONDOMINO SU SUA PROPRIETA’ 

La norma termina con l’indicazione che se gli impianti sono di proprietà solitaria, in quanto destinati a servizio delle singole unità abitative, non occorre l’autorizzazione del condominio.

Il condomino non deve interpellare l’assemblea se intende installare gli impianti in luoghi di sua proprietà individuale. Pare infine che vi sia una restrizione in termini di immobile al cui servizio viene installato il singolo impianto, essendo previsto che l’unità sia solo quella abitativa.

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STRETTAMENTE COLLEGATO A QUESTA NORMA E’ IL TEMA DEL DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALE DI RISCALDAMENTO

Art. 1118 c.c. COMMA 4 CC

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

 

L’art. 1118 c.c. al comma 2(“Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.”)

prescrive il divieto di rinuncia al diritto di proprietà sui beni comuni, permettendo implicitamente la rinunzia all’uso.

 

Il caso più frequente, riscontrato in giurisprudenza prima dell’intervento della novella, di rinunzia all’uso di un servizio comune era il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzatoora contemplato dal comma 4 art 1118 cc:

 

La rinuncia è possibile se il distacco non arreca danno agli altri condomini, anche in termini di eventuale aggravio di spese o di squilibrio termico.

La norma pare richiedere, diversamente da quanto affermato in precedenza dalla giurisprudenza, che la rinuncia è possibile se non è tale da pesare in misura considerevole sul funzionamento dell’impiantoin quanto dal distacco non devono derivare “notevoli squilibri”.

 

E’ la rinunzia all’utilizzo dell’impianto a cui consegue il parziale esonero dalle spese di uso del bene. Chi non vuole più servirsi dell’impianto condominiale può strutturare il proprio alloggio con  riscaldamento autonomo e comunque in modo diverso dall’utilizzo del servizio collettivo. Il condomino, nonostante il distacco, rimane obbligato a contribuire alla manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma e alla sua messa a norma. (Trib. Salerno, 06/10/2009; App. Roma Sez. IV Sent. 17/06/2009; Trib. Potenza Sent., 26/02/2009)

 

Per spese di conservazione devono intendersi quelle che attengono all’integrità del bene, in quanto dirette a conservarlo: vi rientrano le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché le spese per riparazioni e ricostruzioni.

Da esse vanno distinte le c.d. spese per l’uso o di esercizio, che sono invece quelle necessarie per il godimento dei beni comuni e il funzionamento dei servizi.

 

Ci si domanda alla fine quale sia l’utilità del distacco, essendo pur sempre tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e messa a norma. Quali le spese da cui il condomino sarebbe escluso? Solo le spese relative all’esercizio, quali l’acquisto di gasolio o gas metano (cfr. Corte di Cassazione n. 8750, del 31 maggio 2012)

NORMATIVA NAZIONALE E REGIONALE 

Il DPR 59/2009 richiede che vi sia un a relazione di un professionista onde poter distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato e che ricorra una causa oggettiva, quale una motivazione tecnica o di forza maggiore.

Questo provvedimento stabilisce all’art. 4, comma 9 che “in tutti gli edifici esistenti, con più di quattro unità abitative, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW (…) è preferibile il mantenimento di impianti centralizzati laddove esistenti”

E precisa a tale proposito “che le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25“.

In altri termini, il distacco dall’impianto centralizzato è possibile se si dimostra, con una relazione tecnica rilasciata da professionista abilitato, che tale distacco

  • non comporta uno squilibrio termico dell’impianto centralizzato
  • o un aggravio di spese per gli altri condomini e
  • vi è un’oggettiva causa che richiede questo intervento.

Occorre interrogarsi se questa norma sia da intendersi abrogata in ragione della riforma del condominio o meno

Questa facoltà è prevista anche per l’impianto di condizionamento.

Vi sono poi normative regionali, in Piemonte, Lombardia e Emilia Romagna che sanciscono il divieto del distacco dall’impianto centralizzato negli edifici composti da più di quattro unità immobiliari. Si veda in questo senso la Legge Regione Piemonte n. 13/2007, all’art. 9, normativa in tema di risparmio energetico a cui ha fatto seguito la Delibera della Giunta Regionale del 27.4.2012 n. 85. Queste disposizioni regionali sono in applicazione dell’art. 4 del D. Lgs. 192/2005

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IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIENZA INDIVIDUALE

Anche se la riforma parla solo di impianti di videosorveglianza del condominio ex art. 1122 ter c.c. la giurisprudenza di recente ha evidenziato che il singolo condomino può installare impianti di videosorveglianza sulla sua proprietà e anche sul pianerottolo del suo piano che consente la sola diretta osservazione della porta di accesso al proprio alloggio e dell’area antistante (Trib. Milano, 6 aprile 1992 in Arch. Locazioni, 1992, 823),

 

Si esclude il reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all’articolo 615-bis: il reato non ricorre soprattutto se i condomini sono a conoscenza dell’esistenza delle telecamere e possono visionarne in ogni momento le riprese; motivo per cui queste ultime non sono idonee a coglierli di sorpresa in momenti in cui possono credere di non essere osservati (Cass. pen. 26 novembre 2008, n. 44156; Trib. Varese ord. 16 giugno 2011, n. 1273).