I requisiti dell’amministratore a seguito della riforma


La riforma del condominio ha introdotto specifici requisiti per chi intende amministrare gli edifici.
L’argomento è discusso da parecchi anni in ragione della sempre maggiore complessità della figura del mandatario del condominio e delle sempre più numerose sue attribuzioni, sia a causa delle disposizioni speciali via, via introdotte, sia per l’evoluzione della giurisprudenza.
Nell’elaborazione del testo della riforma, l’argomento ha visto varie versioni: inizialmente era stato previsto un registro degli amministratori, da tenere presso un ente pubblico, identificato prima nell’Agenzia delle Entrate e poi nella Camera di Commercio, in ragione della competenza dettata dal luogo di ubicazione dello stabile.
Nonostante la novella abbia prescritto vari libri e registri di gestione del condominio (il registro delle assemblee, dell’anagrafe del condominio, il registro di contabilità, i libri a questo necessari e così via), la versione legislativa finale ha escluso il registro in questione, lasciando permanere i requisiti di professionalità e di onorabilità.
Il tema è trattato dall’art. 71-bis disp. Att. c.c., introdotto ex novo, il cui testo è il seguente:
“Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, ` consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.”
I requisiti prescritti si possono suddividere in due macro-argomenti: l’onorabilità, che si snocciola in varie condizioni soggettive negative, e la professionalità.
L’onorabilità è data dalla mancanza della ricorrenza di particolari condanne. L’elenco ha natura esaustivo, non potendo essere esteso a altre fattispecie non espressamente contemplate.
Dopo la generale indicazione che occorre che l’amministratore goda dei diritti civili, il medesimo non deve essere incorso in una condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.
Poiché la norma si esprime in termini di condanna, non è ostativa allo svolgimento dell’attività condominiale l’apertura del procedimento penale o la sussistenza delle indagini preliminari. Bisogna che il giudizio si sia concluso con la sentenza che accerta il reato, nello specifico, uno dei delitti menzionati dalla norma.
I delitti contro la pubblica amministrazione sono previsti dagli artt. 314 – 359 c.p., quelli che concernono l’amministrazione della giustizia sono sanciti dagli artt. 361 – 401 c.p.; i delitti contro la fede pubblica sono indicati dagli artt. 453 – 498 c.p.; quelli relativi al patrimonio sono disciplinati dagli artt. 624 – 649 c.p.
Mentre è di immediata comprensione la previsione delle condanne nell’ambito dei reati concernenti il patrimonio, in ragione della necessità del rispetto dei principi di trasparenza nella gestione degli edifici, le altre fattispecie possono non sembrare così chiare. Si può ipotizzare che essi siano previsti in ragione del rapporto fiduciario condominio – amministratore.
Può assumere l’incarico di amministratore di edifici colui che è stato oggetto di procedimento penale, nei cui confronti sia stato accertato che il reato non sussiste o che la fattispecie penale non ricorre.
Per i giudizi per cui la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni, il delitto deve essere compiuto scientemente. Non può sussistere la colpa. Essa viene definita dagli artt. 42 e 43 c.p. nei seguenti modi: ex art. 42 c.p. “Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come delitto, se non l’ha commesso con dolo, salvi i casi di delitto preterintenzionale o colposo espressamente preveduti dalla legge”, mentre sulla scorta del secondo capoverso dell’art. 43 c.p., il reato “è colposo, o contro l’intenzione, quando l’evento, anche se preveduto, non è voluto dall’agente e si verifica a causa di negligenza o imprudenza o imperizia, ovvero per l’inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline.” Poiché la colpa attiene alla negligenza, all’imperizia e alla noncuranza, ne consegue che il fatto è stato compiuto senza che vi fosse l’atteggiamento psicologico volontario delle sue conseguenze. Il suo accertamento comporta l’esclusione della causa ostativa.
Deve ricorrere il dolo, cioè la cosciente volontà di porre in essere l’atto illecito penalmente sanzionato con la condanna nei termini minimi e massimi previsti dalla norma. L’art. 43 c.p. testualmente recita: “il delitto è doloso o secondo l’intenzione quando l’evento dannoso o pericoloso, che è il risultato dell’azione o dell’omissione e da cui la legge fa dipendere l’esistenza del delitto è dall’agente preveduto e voluto come conseguenza della sua azione od omissione”.
Poiché locuzione di unione delle due previsioni di condanna non ha valore alternativo –trattandosi di “e” e non di “o”- se la legge penale sancisce, nel caso concreto, solo la pena nel minimo o nel massimo –e non entrambe le condanne- si esula dalla casistica che esclude la possibilità di amministrare i condomini.
Altre cause ostative attengono alle misure di prevenzione. Anche qui occorre che lo strumento repressivo sia stato processualmente accertato: le misure devono essere divenute definitive.
Bisogna inoltre che siano state effettivamente applicate in quanto la norma si esprime in termini di soggetti che “sono stato sottoposti a misure di prevenzione”.
Una qualsiasi ragione di esclusione della loro concreta attuazione comporta la facoltà di amministrare i condomini.
Anche il conseguimento della riabilitazione permette la gestione degli edifici. La riabilitazione, come dice la parola stessa, comporta la cancellazione della misura di prevenzione sotto un profilo per così dire sostanziale. Nella storia dell’individuo ne rimane traccia ma ciò non limita -o non osta al- lo svolgimento dell’attività professionale.
L’amministratore non deve essere interdetto o inabilitato. La norma non specifica se questi istituti siano in riferimento al diritto civile o al diritto penale. Vedendo la struttura della disposizione, pare potersi dire che si tratti delle fattispecie civilistiche, anche in ragione dell’affiancamento alla richiesta assenza dei protesti cambiari. Inoltre la riabilitazione non è istituto di rilievo autonomo in ambito penale. L’interdizione è disciplinata dall’art. 414 e ss. C.c. che recita: “Il maggiore di età e il minore emancipato, i quali si trovano in condizioni di abituale infermità di mente che li rende incapaci di provvedere ai propri interessi, sono interdetti quando ciò è necessario per assicurare la loro adeguata protezione”. Il provvedimento è subordinato alla verifica di un’infermità di mente abituale che comporti un’incapacità di provvedere ai propri interessi. Il termine “abituale” non è escluso dall’inframmezzarsi da momenti di piena capacità di agire c.d. lucidi intervalli e momento di impossibilità di gestione di se stessi. La pronuncia di interdizione comporta che l’incapace non può compiere alcun atto giuridico, né di ordinaria, né di straordinaria amministrazione. La sua posizione è equiparata a quella del minore;, al pari di quest’ultimo, è nominato, dal Giudice tutelare, il tutore, soggetto chiamato a a rappresentare, e quindi sostituire, l’interdetto nella cura dei suoi interessi ex art. 424, co.1 c.c. Tutti gli atti compiuti dall’incapace dopo la sentenza sono annullabili ex art. art. 427 c.c., mentre quelli precedenti sono annullabili secondo le condizioni stabilite per gli atti dell’incapace naturale ex art. 428 c.c.
Diversa è la c.d. interdizione legale, che sussiste in ambito penalistico, prescindendo dallo stato di infermità. E’ una pena accessoria per chi è stato condannato all’ergastolo o alla pena della reclusione per un tempo non inferiore a cinque anni. Si qualifica come fattispecie di legale incapacità di agire che la legge ricollega direttamente alla condanna penale da cui deriva in via automatica ex art. 32 c.p. Essa limita l’incapacità del soggetto ai soli atti che riguardano “la disponibilità e l’amministrazione dei beni” ex art. 32 comma IV c.p.

L’inabilitazione è istituto prettamente civilistico, la sua finalità è l’esclusione parziale della capacità di agire di un determinato soggetto. La differenza rispetto all’interdizione è la minore gravità dell’infermità, che consente al soggetto di compiere da solo gli atti di ordinaria amministrazione:. Deve invece essere assistito da un curatore per gli atti di straordinaria amministrazione, che lo affianca nel compimento di questi atti. Anche l’inabilitazione discende da un provvedimento del giudice e i suoi presupposti ex art.415e ss. c.c. sono:
uno stato di infermità meno grave rispetto all’interdizione;
la prodigalità;
l’abuso di bevande alcoliche o sostanze stupefacenti, che possano causare un grave pregiudizio economico al soggetto o alla sua famiglia;
il sordomutismo o la cecità sin dalla nascita qualora sia mancata un’istruzione sufficiente.
La norma non specifica l’ambito per cui l’inabilitazione comporta l’esclusione dello svolgimento dell’attività di amministratore. Essa vale come causa ostativa in termini generali.
Anche se la norma non lo indica espressamente, lo stato di interdizione o di inabilitazione deve essere stato accertato in sede giudiziale. La relativa decisione deve essere divenuta definitiva.
Al pari, l’accertamento giudiziale che non sussiste più lo stato di incapacità, sia esso di interdizione o di inabilitazione, comporta la possibilità di ripresa dell’attività di amministratore.
Non è contemplata l’amministrazione di sostegno, lasciando spazio al dubbio se essa implichi o meno l’impossibilità dello svolgimento dell’attività condominiale.
L’amministrazione di sostegno è istituto giuridico entrato per la prima volta nell’ordinamento italiano con la legge n. 6 del 9 gennaio 2004. Lo scopo è quello di affiancare il soggetto la cui capacità di agire risulti limitata o del tutto compromessa. La finalità è specificata dall’art. 1 della L. 6/2004, laddove dispone che la funzione è di “tutelare … le persone prive in tutto o in parte di autonomia, con la minore limitazione possibile della capacità di agire“. E’ ex art. 404 c.c. misura alternativa alla pronuncia di interdizione e inabilitazione di cui può beneficiare una persona che a causa di un’infermità o per una menomazione fisica o psichica si trova nell’impossibilità, anche parziale o temporale, di provvedere ai propri interessi. Tale menomazione non deve essere talmente grave da essere interdetto o inabilitato. Alcuni esempi di soggetti a cui può riferirsi l’applicazione di tale istituto sono: soggetti disabili, alcolisti, tossico-dipendenti, soggetti colpiti da ictus cerebrale.
A queste persone viene affiancato non un curatore bensì un amministratore che dia loro sostegno al fine di affrontare problemi concreti come: acquistare, vendere, affittare un appartamento o investire somme di denaro. L’amministratore di sostegno è nominato dal giudice con decreto; il decreto deve indicare l’atto per il quale è richiesta l’assistenza dell’ amministratore.
Poiché la novella indica esplicitamente solo l’interdizione e l’inabilitazione e non anche l’amministrazione di sostegno, si potrebbe concludere che chi è soggetto a questo istituto puà amministrare gli edifici. E’ chiaro tuttavia che la prassi e i casi concreti porteranno a smentire questa asserzione, in ragione della inabilità di chi si vorrebbe nominare come proprio amministratore.
Non può essere amministratore chi ha subito protesti cambiari. Il legislatore limita i casi in cui possono rilevare i protesti: sono indicati esclusivamente quelli attinenti alle cambiali e non anche altri titoli di credito.
Tutte queste condizioni attestano l’affidabilità del soggetto che si intende nominare come amministratore del proprio edificio.
Non è sufficiente la nomina da parte dell’assemblea del condominio in quanto il nuovo art. 1129 c.c. richiede che l’incarico sia accettato dal mandatario, sia in sede di prima investitura, sia per il rinnovo del mandato.
L’amministratore deve avere anche una certa professionalità. Occorre che abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. La norma non specifica l’ambito o la specializzazione dell’istituto scolastico. Non sono necessarie determinate materie attinenti alla gestione condominiale, essendo sufficiente il raggiungimento del diploma.
Per quanti hanno svolto l’attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’incarico di amministratore può essere assunto anche in assenza del titolo di studio della scuola secondaria di secondo grado e del corso di formazione iniziale. L’aggiornamento periodico è invece sempre richiesto.
La specializzazione attiene all’obbligo di aggiornamento periodico. La professionalità deve essere mantenuta nel tempo, con la partecipazione ad un corso di “addestramento” iniziale, seguito poi dalla formazione periodica nella materia di amministrazione condominiale. La cadenza temporale del corso non è specificata dalla novella.
I requisiti sin qui analizzati non sono necessari per il condomino che amministra lo stabile in cui abita. Pare che la norma sottintenda che l’amministrazione del proprio edificio non viene svolta a livello di attività lavorativa o professionale.
La disposizione in esame riconosce espressamente l’amministrazione condominiale in capo alle società.
Com’è noto, la figura dell’amministratore, sotto questo profilo, è stata oggetto di un’importante evoluzione giurisprudenziale. Inizialmente si escludeva che la gestione dei condomini potesse essere svolta dalle società in ragione della natura personale e fiduciaria del rapporto amministratore – condominio. Partendo dal presupposto che lo svolgimento dell’attività doveva sussistere in capo al mandatario, persona fisica, si affermava che la società comportasse la spersonalizzazione del mandato. Una prima apertura è stata effettuata nei confronti delle società di persone per poi prevedere l’estensione anche nei confronti delle società di capitali. Rientrando nell’istituto del mandato, non vi è alcuna preclusione a che la gestione sia svolta in forma collettiva.
Si riporta brevemente l’evoluzione della giurisprudenza sopra accennata.
I soci della società di persone hanno il potere di amministrare le cose comuni del condominio. Nei rapporti esterni, la rappresentanza è in capo al socio amministratore. L’intuitus personae risiede nella originaria scelta del mandatario/amministratore (Cassazione civile , sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155).
L’incarico di amministratore può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche ad una persona giuridica; essa non soffre di limitazioni di capacità, se non nei casi tassativamente previsti dalla legge (Trib. Milano, 25/09/2009).
Detto incarico può essere conferito anche ad una società di capitali (App. Firenze, 19/01/2009), posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni e alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica (Cass. 23/01/2007, n. 1406,; Cass. n. 22840 del 24/10/2006; Trib. Genova, 16/02/2007).
Una decisione di merito è giunta persino a affermare che la società è in grado di offrire, quanto all’adempimento della relativa obbligazione ed all’imputazione della conseguente responsabilità, un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica (Trib. Milano, 25/09/2009).
La novella ha recepito le osservazioni dei nostri Giudici sia per le società di persone sia per quelle di capitali.
Per le prime, i requisiti fino ad ora analizzati devono sussistere in capo ai soci illimitatamente responsabili, che, in quanto tali, ne sono anche amministratori; per le seconde, devono concernere gli amministratori.
Per entrambe le tipologie societarie, le condizioni di professionalità e onorabilità devono ricorrere anche in capo ai dipendenti che sono stati incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
Poiché tutti questi soggetti esercitano l’amministrazione condominiale, essi devono essere in possesso dei requisiti onde rispettare il rapporto fiduciario che lega la società al singolo edificio.
La perdita dei requisiti che sopra abbiamo definito come condizioni di affidabilità (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma della norma in esame) comporta la cessazione dell’incarico.
In simile evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.