NOVITÀ – Opere su parti individuali Modifica | Uso del singolo del bene comune

NOVITÀ – Opere su parti individuali Modifica | Uso del singolo del bene comune

NOVITÀ – Opere su parti individuali Modifica | Uso del singolo del bene comune

Uso del bene condominiale da parte del singolo

Il singolo condomino può usare del bene comune sulla base dell’art. 1102 c.c. Si tratta di una norma in tema di comunione che, per unanime giurisprudenza, si applica anche ai beni e servizi condominiali.

L’art. 1102 c.c. pone due limiti all’utilizzo individuale della cosa: il divieto di alterare la sua destinazione e l’obbligo di consentirne il medesimo uso in capo agli altri contitolari. Se rispetta queste condizioni, il singolo può godere liberamente della cosa, anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cass. civ. Sez. II, 19/01/2006, n. 972). Il godimento del bene comune è da intendersi sia in senso oggettivo, sia in senso soggettivo. La prima accezione è l’utilità che il bene produce (indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità immobiliari, essendo data dall’unione materiale o dalla destinazione funzionale della cosa.

Il godimento soggettivo è l’uso delle parti comuni quale effetto dell’attività personale del condomino. Questo utilizzo non deve invadere la sfera di azione degli altri condomini sul medesimo bene, neppure in via potenziale. Per il cortile può essere ad esempio la sistemazione di serbatoi, il deposito merci, il parcheggio delle automobili, biciclette, motociclette, semprechè non vi sia uno specifico divieto nel regolamento di condominio (Cass. civ. Sez. II, 01/03/2000, n. 2255). Se un condomino lascia la propria autovettura sempre parcheggiata nel cortile, impedendo agli altri di fare altrettanto, si tratta di lesione dell’uso consentito, quindi attività vietata, non legittimata dall’art. 1102 c.c. Il singolo utilizzo non deve ledere il diritto degli altri e non può comportare invasione o abuso del bene comune: non è consentito l’asservimento della cosa alla proprietà del singolo, così come è illegittimo apportarle modificazioni che implichino una diminuzione dell’utilizzo della cosa da parte degli altri contitolari. La Cassazione del 22.12.2014 n. 27167 ha stabilito che la costruzione di un’antenna su un lastrico solare, pur non costituendo un’innovazione vietata ex art. 1120 c.c., non è conforme all’art. 1102 c.c., quando, in considerazione della sua consistenza e delle sue dimensioni (in rapporto alla superficie del lastrico) attraeva parte della cosa comune nella sfera di disponibilità di un solo condomino, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso del bene.

Secondo la costante giurisprudenza, è lecita la modificazione del bene comune che non ne alteri l’entità sostanziale o non ne muti la destinazione originaria, dovendo altrimenti qualificarsi in termini di innovazione (Cass. civ. Sez. II, 19/12/2007, n. 26796) e non pregiudica la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio. L’uso paritetico che il singolo deve concedere agli altri contitolari nell’utilizzo del bene non deve necessariamente essere attuale o di natura identica per ognuno, potendo essere anche solo potenziale, secondo le singole esigenze concrete del momento (Cass. civ. Sez. II, 27/02/2007, n. 4617).

L’uso dei beni comuni è quantificato sulla base del valore degli immobili di singola proprietà: i diritti individuali sui beni condominiali sono proporzionali al valore dell’unità immobiliare di riferimento. La loro concreta estrinsecazione è data dai millesimi di proprietà. L’art. 1123 c.c. dispone che se si tratta di beni con uso indifferenziato, le relative spese sono in ragione del valore della singola proprietà (art. 1123 primo coma c.c.); se il bene comporta un uso soggettivo diversificato, le spese devono essere ripartite in ragione del singolo utilizzo (art. 1123 secondo e terzo comma c.c.). In questo senso si suole parlare di tabelle millesimali d’uso. Questi principi sono strettamente collegati all’art. 68 disp. att. c.c., norma in tema di tabelle millesimali. Il regolamento contrattuale può disporre una diversa distribuzione di spesa sulla cui base il diritto del singolo non è in ragione della proporzione del valore della sua unità immobiliare. Solo il regolamento contrattuale e non anche quello assembleare può derogare ai principi generali della ripartizione delle spese dei beni del condominio, dovendo esservi l’accettazione da parte di tutti i condomini. Il regolamento di natura contrattuale può essere formato dal venditore-costruttore al primo atto di compravendita di un alloggio nell’edificio e via, via accettato dai vari acquirenti delle altre unità immobiliari o può essere assunto in sede assembleare in forma unanime.

La comproprietà del bene comporta l’obbligo di sua manutenzione da parte di tutti i condomini.

Il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c.c.). L’unica possibilità per non partecipare più alle spese comuni è la vendita dell’alloggio. Un’eccezione a questo principio è il distacco dal riscaldamento centralizzato. Salvo diverso disposto delle leggi regionali, il distacco è possibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri abitanti dell’edificio, fermo restando il concorso del condomino rinunciante alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma. La rinuncia a questo servizio comune è possibile se non è tale da pesare in misura considerevole sul funzionamento dell’impianto in quanto dal distacco non devono derivare “notevoli squilibri”. L’esonero dalle spese dell’impianto comune non è per la conservazione, messa a norma e manutenzione straordinaria del servizio condominiale (art. 1118 c.c.). Sebbene questo sia il principio generale, occorre verificare se la legislazione regionale di dove è ubicato il condominio non sancisce particolari divieti ad operare il distacco. Così è ad esempio per la Regione Piemonte, dove la L.R. Piemonte 28 maggio 2007, n. 13 lo permette per gli edifici con più di quattro unità abitative, solo se vi è una causa tecnica o di forza maggiore accertata in apposita perizia di un professionista a ciò abilitato.

L’amministratore convoca annualmente l’assemblea per deliberare sulle spese di manutenzione dei beni del condominio e del conseguente riparto tra i condomini. Convoca altresì l’assemblea quando i beni comuni minacciano rovina o pericolo di rovina in quanto il condominio è responsabile, nel caso si verifichi un danno a causa della cattiva manutenzione dei beni del condominio. La responsabilità è in capo a tutti i condomini: l’art. 1118 c.c. dispone che il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. Il godimento dei beni comuni è inscindibile dal godimento dei beni di proprietà esclusiva: solo liberandosi dell’alloggio si libera della comproprietà del condominio. Il condominio, essendo proprietario, si qualifica quale custode dei beni e servizi comuni sulla cui base si applica la norma di cui all’art. 2051 c.c., disposizione che sancisce la c.d. responsabilità extracontrattuale oggettiva di chi ha beni in custodia: L’art. 2051 c.c. così recita: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Sussiste la responsabilità del condominio in ragione del nesso causale tra il bene condominiale ed il danno occorso derivante dalla sua cattiva custodia. Non vi è la necessità che ricorra anche la prova del dolo o della colpa del condominio danneggiante, essendo sufficiente la sola dimostrazione della causa del danno. Il condominio è responsabile ex art. 2051 c.c. quando il fatto costituisce un antecedente necessario dell’evento, se esso non è stato neutralizzato, sul piano causale, dalla sopravvenienza di circostanze da sole idonee a determinare l’evento (Cass. 20 maggio 2009 n. 11695). La responsabilità del condominio può essere vinta solamente dalla prova contraria del caso fortuito, da intendersi quale fatto naturale (cd. forza maggiore), quale fatto del terzo ovvero dello stesso danneggiato (Cass. 30 ottobre 2008, n. 26051). Per evitare la responsabilità occorre quindi che il condominio dia la dimostrazione che il bene da cui è derivato il danno a terzi è stato, ad esempio, posto da estranei (o anche da un singolo condomino) nell’edificio. Una volta fornita la prova del fortuito, il condominio non può essere condannato a risarcire il danno subito dal terzo a causa della accidentale presenza del bene sul suolo di proprietà comune. Eventualmente vi può essere il concorso della responsabilità personale dell’amministratore nel caso in cui questi non sia intervenuto per mettere in sicurezza il bene pericolante. Anche l’amministratore non va indenne, spesso in ambito penale, se si verificano danni a persone o cose a causa della cattiva manutenzione dei beni condominiali o di situazioni di pericolo non ovviate dall’amministratore ex art. 1135 c.c. laddove dispone che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Si pensi allo slittamento delle tegole del tetto sulle macchine parcheggiate sotto o sui passanti