NOVITÀ – Opere su parti individuali

NOVITÀ – Opere su parti individuali

NOVITÀ – Opere su parti individuali

Avv. Anna Nicola

Le opere su parti di proprietà o uso individuale

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, o che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea (art. 1122 c.c.).

Il presupposto del principio appena affermato risiede nel fatto che la proprietà del singolo è all’interno di una struttura condominiale.

Questa disposizione sembra in contrasto con il noto principio in tema di proprietà generale e assoluta, come disposto dall’art. 832 c.c. Si tratta in realtà del contemperamento degli interessi delle parti, quando la proprietà solitaria convive con altre realtà. La norma quindi intende prevenire eventuali contenziosi. L’esercizio della proprietà individuale si può scontrare con i principi di tutela condominiale: nell’eventuale conflitto, prevale la salvaguardia del condominio e degli altri condomini, vietando l’intervento al singolo.
I parametri di riferimento sono sanciti in termini generali e assoluti. Prima della Riforma, erano previsti in ambiti specifici, quali, ad esempio, in tema di modifiche delle parti comuni o di diritto di sopraelevazione. L’indicazione attuale della norma è che l’intervento deve obbligatoriamente essere tale da rispettare, in generale, la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, non potendo recare comunque pregiudizio all’edificio sotto questi aspetti. Inoltre non deve recare danno alle parti comuni. Così è in tema di stabilità dell’edificio o di decoro architettonico, inteso come il complesso armonico della struttura dell’edificio e delle sue parti.

L’esercizio del diritto di proprietà del condomino sulla propria unità immobiliare deve essere rispettoso delle parti comuni. Lo stesso principio vale per i beni che -oggettivamente, per la loro funzione o destinazione- potrebbero essere definiti condominiali ma che vi sono stati sottratti in ragione di un atto di disposizione. Essendo destinate al servizio di un solo condomino o attribuiti in proprietà esclusiva, gli interventi di cui possono costituire oggetto non possono ledere le parti comuni dell’edificio o le singole proprietà degli altri condomini.

Qualsiasi intervento voglia eseguire il condomino nella sua proprietà, deve obbligatoriamente rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, non potendo recare comunque pregiudizio all’edificio sotto questi aspetti, come non può recare danno alle parti comuni. In ogni caso, deve sempre dare preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Occorre sempre questa comunicazione prima di procedere ai lavori.

Prima della Riforma il condomino non aveva alcun obbligo di comunicare preventivamente all’amministratore la tipologia di opera che intendesse eseguire nella sua proprietà esclusiva.

La locuzione “in ogni caso” sta a significare che qualunque opera anche quella non travalicante i limiti di cui all’art. 1122 c.c. debba essere comunicata all’amministratore.

L’inosservanza dell’obbligo della preventiva comunicazione non comporta il diritto degli altri condomini di diffidare il condomino o di domandare la riduzione in pristino dell’opera. L’amministratore ne riferisce all’assemblea ma non è previsto che occorra la preventiva autorizzazione della assemblea di condominio.

Applicazione concreta di questi principi è in tema di veduta. Come di recente affermato dalla giurisprudenza, il condomino ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio del suo diritto (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2013, n. 955).

Prima dell’introduzione di questa nuova norma, la giurisprudenza ha affermato che se il regolamento condominiale di natura contrattuale contempla l’obbligo di previa informativa per tutti gli interventi nella propria unità immobiliare, la violazione di questa clausola con l’esecuzione di opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare (non vietate e comunque legittime) ma senza la preventiva autorizzazione dell’amministratore comporta che il condominio può chiedere il risarcimento del danno subito per la violazione del regolamento, non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (Cass., 05/11/2010, n. 22596).

Sono vietate, ai sensi dell’art. 1122 c.c., le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio, non trovando al riguardo applicazione la norma dettata dall’art. 1120 c.c. in tema d’innovazione delle parti comuni. Nel caso specifico sono ritenute illegittime le tettoie, che, pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino, comportano un danno estetico alla facciata dell’edificio condominiale (Cass., 11/02/2005, n. 2743).

In maniera contraria, l’art. 1117 ter c.c. dispone che sono consentite a maggioranza particolarmente qualificata le modifiche alle destinazioni d’uso delle parti comuni purchè non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.