NOVITÀ – Diritto rimborso condominio

NOVITÀ – Diritto rimborso condominio

NOVITÀ – Diritto rimborso condominio

Avv. Anna Nicola

Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino

 

Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

La “ratio” della norma di cui all’art. 1134 c.c., ai sensi della quale ” il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”, è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condomino.
Nel condominio non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell’art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. (Cass. 19 marzo 2012, n.4330).

La diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poichè tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art.1134 cod. civ.” (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n.2046).

Volendo paragonare il ruolo del condomino con quello dell’amministratore dell’edificio, è lampante la diversa posizione dai medesimi rivestita con riferimento ai beni e servizi condominiali. Compito specifico dell’amministratore è quello di compiere tutti gli atti di ordinaria manutenzione nonchè quelli di straordinaria amministrazione che rivestano il carattere dell’urgenza in merito alla conservazione ed al godimento dei beni comuni. Si tratta degli atti conservativi delle cose e servizi in condominio. Se l’amministratore non pone in essere queste attività, è passibile di revoca e di richiesta di risarcimento, ove ricorra un danno ai beni e servizi comuni, in ragione della sua noncuranza. Il condomino può godere della proprietà esclusiva a suo piacimento mentre può usare delle parti comuni nei limiti e nel rispetto del pari diritto di uso degli altri condomini. Il singolo non è legittimato ad intervenire in merito a questi beni. Solo se vi è l’inerzia dell’assemblea e dell’amministratore e l’intervento è dettato dalla urgente necessità, il singolo può agire per il bene comune. Il condomino ha diritto al rimborso delle spese anticipate, esclusa la sua quota parte, se ricorrono entrambe queste condizioni. L’onere della prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini. Il concetto di “urgenza” impiegato nell’art. 1134 c.c., designa, dunque, una stretta necessità, immediata ed impellente, che non poteva essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini. (Cass. n. 4364/2001).

Come affermato di recente dalla Corte di Cassazione richiamando i suoi precedenti (Cass. 19 marzo 2012, n.4330), il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:

– ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (vedi anche Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);

– è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);

– per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).
Ulteriore naturale presupposto dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. è che le spese sostenute dal condomino riguardino, direttamente o indirettamente, i beni del condominio (Trib. Monza Sez. I, 13/02/2008).

“…I partecipanti al condominio, beneficiari dell’iniziativa unilaterale di ripristino dell’efficienza di un componente di pertinenza comune dello stabile intrapresa anche nel proprio interesse da un loro sodale, sono tenuti a farsi carico delle anticipazioni di fondi da questi effettuate, in misura proporzionale ragguagliata alla consistenza della loro partecipazione alla compagine, soltanto qualora le lavorazioni disposte ex alio si presentino finalizzate a soddisfare un’esigenza impellente, ovvero allorquando debbano essere realizzate senza indugio per evitare la produzione di danni o l’insorgenza di pericoli di consistenza apprezzabile (in senso conforme si vedano Cass. 4330/2012, Cass. 27519/2011, Cass. 9743/2010 e Cass. SSUU 2046/2006) propiziati da fattori che richiedono una reazione immediata e indifferibile incompatibile con l’interpello dell’organo collegiale istituzionalmente deputato alla gestione dei beni comuni e del rappresentante della collettività dei comunisti, abilitato ai sensi dell’art. 1135 comma 2 cc a porre rimedio ex auctoritate sua agli inconvenienti suscettibili di arrecare un pregiudizio rilevante alla comunità dei preponenti…. “ (Tribunale Napoli, Sezione 6 civile – Sentenza 31 gennaio 2014, n. 1545)

In tutti gli altri casi, l’intervento del singolo è lecito e legittima l’obbligo del rimborso solo se il condomino, prima di intervenire, abbia ottenuto l’autorizzazione del condominio, sia essa derivante dall’amministratore o dall’assemblea dell’edificio. Il previo placet non è finalizzato ad imputare l’intervento al condominio ma solo a ottenere il rimborso delle spese affrontate, essendo teso al riconoscimento della restituzione di quanto corrisposto per l’intervento a favore dell’edificio.

Se il singolo interviene, anticipando il costo degli interventi anche per gli altri condomini, per opere ordinarie, quindi di esecuzione non urgente, non trova applicazione il principio dettato dall’art. 1134 c.c. La mancata approvazione da parte dell’assemblea dell’obbligo che il condomino abbia assunto nell’interesse del condominio non preclude al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino (Cass. civ., Sez. II, 04/10/2005, n.19348).